Продажи имущества, использованные в качестве инструмента для повышения качества оценки и исследования рынка

PROPERTY SALES REGISTER AS A TOOL TO IMPROVE
THE QUALITY OF VALUATION AND MARKET RESEARCH.
LESSONS LEARNED FROM SELECTED COUNTRIES

 

AIVAR TOMSON, Director
DTZ Baltic, Estonia

March 14-18, 2016

(сокращённый перевод)

В данной статье рассматривается значимость данных о продажах недвижимости. Тематические исследования о продажах (цена) регистров в восьми европейских странах, которые отличаются с точки зрения их путей развития и опыта используются в качестве примеров. Вопросы управления, доступности и т.д. рассматриваются в контексте качества оценки и анализа рынка. Тем не менее, хорошо функционирующая продаж регистр не способствует развитию рынка недвижимости через одни только профессиональные услуги (например, оформление квартиры нотариусом). Основные понятия рынка недвижимости - эффективность, прозрачность и зрелость - в значительной степени основаны на рыночной информации из исходных данных, в том числе цены в регистрах продаж. Основные выводы связаны с ограничениями и ограничения на доступ общественности к данным по продажам, который, как правило, исключение; на свободный доступ к данным по продажам, которые предоставляют новые возможности и поддержку развития рынков недвижимости; и вопрос надежности данных, которые не могут быть препятствием для введения регистра продаж. Опыт и уроки, извлеченные в отдельных странах могут быть полезны для улучшения сбора рыночных данных и систем регистрации, особенно в странах, желающих внедрить и улучшить свои регистры продаж.


КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА:
Продажа регистра, качество оценки и анализа рынка

ВВЕДЕНИЕ

В этой статье представлены тематические исследования продаж (цена) регистров в отдельных европейских странах. Традиционно, продажи недвижимости и другие трансферты собственности были зафиксированы в публичных регистрах за последние несколько столетий. Целью этих регистров было связано с защитой прав собственности, налогообложения имущества, залоговых и многое другое. Несмотря на многовековую историю, регистры продаж, связанные с данными цен являются относительно новыми. Существуют различные имена для баз данных, которые записывают характеристики продажи недвижимости и арендной платы. Это осложняется в международном контексте из-за языкового вопроса: английский перевод вряд ли передать все нюансы. Некоторые примеры названий этих регистров и баз данных на английском языке, являются:

- База данных сделок (Эстония)

- Рынок регистра данных (Азербайджан)

- Рынок недвижимости Регистрация (Словения)

- База данных рынка недвижимости (Латвия)

- Реестр цены недвижимости  (Финляндия)

- База данных сделок с недвижимостью (Литва)

- Реестр цен и договоров аренды (Македония)

- Реестр цены (жилых) продаж (Ирландия)

- Реестр продажных цен (Швеция, Сербия)

Тем не менее, нет никаких оснований переоценивать само название. "Менеджер по продажам в регистре", как нейтральное выражение используемое в этой статье.

В статье тематические исследования из восьми европейских стран. Информация в основном базируется на полуструктурированные интервью, проведенных по электронной почте в период с декабря 2016 года до января 2015 года, в те же темы - в том числе основные особенности развития, спецификаций данных и основных пользователей, которые открываются в каждой стране. Эстония стала первой для использования в качестве образца для тестирования на вопросник; позже, все остальные страны (за исключением Финляндии, которая была частично основана на Peltola (2013)), а затем на той же основе. В некоторых случаях электронная почта или Skype были использованы для уточнения деталей. В статье рассматриваются Финляндии, Швеции, Эстонии, Латвии, Литвы, Македонии, Сербии и Словении более подробно, с несколькими примерами из некоторых других стран, как часть анализа. Статья основана на индуктивного подхода т.е. конкретных случаев используются для описания общего явления. Сравнение между странами позволяет проблемы конкретных стран и следует отличать общие черты. Страны были выбраны на основе их стадии развития: в некоторых случаях представляют страны, которые разработали свои системы в течение десятилетий; другие представляющие лучшие практики для начинающих из недавнего прошлого. Хотя статья посвящена особенностей конкретной страны, также включены некоторые международные сравнения. По мере того как введение общественных кассовых аппаратов  не является единственным решением, краткий экскурс в альтернативные решения, включены такие, как частные инициативы. Целью статьи является предоставление обзора текущей ситуации, описать особенности развития и объяснить основные препятствия и проблемы.

Финляндия и Швеция являются страны, которые ввели  более 20 лет назад регистрацию продаж. Эти страны похожи по местоположению и политической стабильности в течение относительно длительного периода времени.

Эстония, Латвия и Литва представляют страны, которые введены регистры продаж 15-20 лет назад. Эти страны похожи по местоположению (будучи известны как страны Балтии), исторический фон (выйдя из состава Советского Союза в 1991 году) и в свете последних событий, в том числе вступление в ЕС, НАТО и Еврозону. Их пути, которые разделяют по крайней мере, некоторые особенности, вести нас к лучшему пониманию особенностей развития в течение чрезвычайно длительного периода времени.

Третья группа стран, составляющих из Македонии, Сербии и Словении можно охарактеризовать сходство между их расположения и истории (все они составные образования Союзной Республики Югославии) и регистры продаж были введены во всех этих странах в последнее десятилетие. Развитие началось раньше (2007) в Словении, но две другие страны следовали одним и тем же путём в последние годы. Эти случаи являются особенно ценными из-за их свежести. Все эти страны инициировали от введения кассовых аппаратов до первых шагов в массовой оценке.

1. ЗНАЧЕНИЕ ДЛЯ ПРОДАЖНЫХ РЕГИСТРОВ: THE WIDER BACKGROUND 

Вопрос о данных рынка недвижимости привлекает все большее внимание. Рыночные данные необходимы для понимания эффективности рынков недвижимости. Есть по крайней мере три широко используемых понятий в этом контексте:

- Коэффициент полезного действия;

- Прозрачность; и

- Зрелость.

Рынок "efficient" был определен по течению времени по E.F. Fama  в своем эпохальном эмпирическом анализе цен на фондовом рынке, который сделал вывод, что они следуют за случайностью (Fama, 1965, цитируется в Sewell 2011, 3-4). Это также известно как гипотеза эффективных рынков (EMH). Концепция эффективности рынка, которая включает в себя аспекты распределения и информационной эффективности был разработан Fama (1970) для изучения эффективности на финансовых рынках. Согласно Fama (1970, 383) эффективный рынок это "рынок, на котором цены обеспечивают точные сигналы для распределения ресурсов: это рынок, на котором фирмы могут сделать производство- инвестиционные решения, и инвесторы могут выбирать среди ценных бумаг, которые представляют собой право собственности "деятельность в предположении, что стоимость ценных бумаг в любое время“ фирм в полной мере отражает "имеющуюся информацию". Devaney и др. (2011) относятся к авторам, которые предпочитают называть это определение в «информационной эффективности» в контексте рынков активов, поскольку оно оставляет распределение ресурсов, а Schindler (2006) признает, что эффективность на рынках жилья имеет большое значение для профессиональных инвесторов недвижимости и ипотечных банкиров, а также для домовладельцев, но количество эмпирических исследований по данной теме была ограничена - и в то же время были многочисленные исследования эффективности акций, облигаций и других рынках. Различные точки зрения относительно эффективности рынков недвижимости существуют: Evans (1995, 5) говорит о том, что рынок недвижимости лучше рассматривать как неэффективный, а не эффективный рынок; в то время как Kauko и d'Amato (2008, 284) подчеркивают, что рынок недвижимости традиционно определяется как неэффективный. Характеризуя особенности рынка недвижимости, Kauko & d'Amato (2008, 284) определяют его как, связанным с неоднородностью, высокими информационными расходами, нерегулярностью торговли, диспергированнием рынков и недоступностью информации; Evans (2004) указывает на проблемы гетерогенности, местонахождения, ценообразования и торговли; и Schindler (2010) упоминает высокие операционные издержки, низкие объемы оборота, большие расходы, специфические налоговые вопросы, асимметричной информации и нестандартизованные, разнородные товары. Arvanitidis (2015) подводит итог, что рынок недвижимости печально известен своим несовершенством.

Слово «прозрачность» широко используется в контексте рынков недвижимости, но это понятие более подробно не так хорошо известно. JLL (2010) дает объяснение прозрачного рынка недвижимости, который можно охарактеризовать следующим образом:

- Свободный поток информации о состоянии рынка высокого качества;

- Надежные регулирующие положения по соблюдению; и

- Процессы справедливой сделки.

Хотя объяснение выше было дано для определения характеристик прозрачности на рынке коммерческой недвижимости, он является универсальным. В контексте значения цен реализации, только первый пункт (свободный поток информации высокого качества на рынке) должны быть выделены. Voss (2011, 2) указывает на прозрачность рынка в качестве основного элемента хорошо функционирующего рынка, что ведет нас к модели свободной рыночной экономики, которая в идеале предполагает полную и полностью доступную информацию для всех участников на рынке. Учитывая, что хорошо функционирующие показатели рынка показывает высокую степень эффективности, то понятно, что прозрачность определяет довольно много для эффективности рынка недвижимости.

Существует по меньшей мере еще одно понятие в дополнение к прозрачности и эффективности: свойство зрелости рынка. Lee (2005) указывает на сильную корреляцию между зрелостью и прозрачностью: рынки с высокой зрелости может характеризуется высокой прозрачностью, и наоборот, рынки с низкой зрелостью типично имеют низкую прозрачность. В то же время, по-прежнему необходимо проводить различие между этими двумя понятиями. Рынок зрелости недвижимости  может быть определена в соответствии с Keogh и D’Arcy  (1994), как набор  функций рынка, включая:

- Размещение полного спектра использования и инвестиционных целей;

- Гибкая настройка рынка в краткосрочной и долгосрочной перспективе;

- Наличие сложной профессиональной собственности с его ассоциированными учреждениями и сетями;

- Обширные информационные потоки и научно-исследовательская деятельность;

- Открытость рынков в пространственных, функциональных и отраслевых терминах; и

- Стандартизация прав собственности и рыночных цен.

Gordon (2010) и JLL (2010) описывают Global Real Estate Transparency Index (GRETI), введенный JLL в 1999 году. GRETI обеспечивает хорошую картину прозрачности на рынках коммерческой недвижимости. Индекс, от 1 до 5, дает возможность международного сопоставления. На основе GRETI (JLL, 2014) наибольшее количество баллов в 2014 году были в Великобритании (1,25) и США (1,34), далее следуют Австралия (1.36) и Новая Зеландия (1,44). Индекс включает в себя 102 рынка по всему миру. Некоторые из стран, включенных в современные исследования хорошо покрыты GRETI. JLL (JLL, 2014) охватывает многие страны Европы, в том числе Финляндию и Швецию, набравшие 1,69 (очень прозрачная) и 1,79 (прозрачный), соответственно, в то время, как Словения и Сербия имеют множество 3,5 (низкая прозрачность). Другие выбранные страны (Эстония, Латвия, Литва и Македония) не индексировались.

Свойство зрелости рынка, по сравнению с аналогичными прозрачностью и эффективностью, включает в себя функцию информационных потоков. Таким образом, понятия прозрачности, эффективности и зрелости тесно связаны с рыночной информацией. Продажи ценовые данные вносят вклад в развитие, рынки недвижимости стали более прозрачными и тем самым повысают их эффективность и зрелость. Тем не менее, все эти понятия достаточно условны по своей природе. Chin & Dent (2005, 356-357) и Kauko & d'Amato (2008, 285-286) указывают, что зрелость на развивающихся рынках имеет, как правило, различное значение по сравнению с рынками с высоким уровнем зрелости, и любой эффективный рынок может быть временно и пространственно в неравновесии. Это означает, что зрелость весьма относительна по своей природе.

Kauko & d'Amato (2008, 282) критикуют подход, основанный на предположении, что методы и наборы данных отражают одинаково эффективные и неэффективные контекст рынка: большое разнообразие в условиях инфраструктуры данных является реальностью, и нужно иметь дело с не только на концептуальном, но и на оперативном уровне определение стоимости. Там нет принципиальной разницы обрабатываем ли мы массовые оценки индивидуальной цены или анализируем рынок. Для того, чтобы улучшить понимание поведения рынка, необходима надежная информация о рынке: анализ рынка и оценка недвижимости, которая являются управляемой информацией и более конкретно основаны на ценах. Регистры продаж охватывают только продажи, но в более широком контексте публикация данных следует рассматривать, как часть одного и того же набора данных.

2. Сравнения и анализ

Сбор общедоступных рыночных данных, отличается от страны к стране: некоторые из них имели значительный успех в деле внедрения системного подхода к сбору рыночной информации и установке кассовых аппаратов на недвижимость, в то время как другие не ведут активной работы в этом направлении. Эти рынки являются относительно различными, хотя в наличии регистра проведения торгов не является единственным замечательным событием в данном контексте. Во всех кассовых аппаратах, рассматриваемых в рамках тематических исследований были представлены за последние 35 лет, и большинство из тех, которые были под влиянием потребностей массовой оценки. В то же время, эти данные имеют гораздо более широкое применение, в том числе на нужды частного сектора, обеспечение информации о сделках собственности, индексации, анализа рынка и сбора статистических данных. Добавление комментариев из стран, не входящих в образцы конкретных примеров, например, может быть рассмотрено ирландское дело. В соответствии с Property Services регулирующий орган (2016) Регистрация цен жилых помещений в Ирландии был представлен на рассмотрение Property Services в регулирующий орган (PSRA) в 2012 году. TheJournal.ie (2012), ирландский сайт новостей, утверждает, что "там были звонки для базы данных национальных цен на недвижимость в течение нескольких лет, с тем, чтобы обеспечить открытую информацию о заведомо скрытной области. The Irish Time (2015), который недавно сообщил о новом мобильном приложении, что делает информацию Реестра о ценах на недвижимость более доступной. Это вовсе не означает, что данные о продажах не нужны для налога на имущество, но идея основана на ценах в Реестре недвижимости,  которые довольно сильно отличаются по сравнению с налогом на имущество.

Существуют различные системы с точки зрения наличия и доступности данных. В некоторых странах данные об объемах продаж доступны, но использование так или иначе ограничено в контексте доступных характеристик. Ирландский случай здесь может быть приведен в качестве примера: данные о продажах доступны для всех бесплатно, но в то же время вы можете получить только ограниченное количество характеристик применимо к определенным продажам (в основном ценам и некоторыми идентификаторами). В некоторых странах, данные об объемах продаж являются открытыми по своей природе, но их применение ограничено сравнительно высокими налогами. Финский пример - с уровнем пошлин в 2,50 евро за транзакцию (причем еще одна плата за пользование системой для корпоративных клиентов) - представляет собой такой подход. Уровень платы не слишком высока в случае реальных потребностей, но в то же время ясно, что доступ более ограничен по сравнению со случаями, когда уровень платы является слишком низким, или нет никакой платы вообще. В некоторых странах использование данных о продажах ограничено и данные доступны только для ограниченных групп людей. Эстония  может быть использована в качестве примера: данные об объемах продаж могут быть использованы только сертифицированными оценщиками. Это удобно прикрывает деликатные личные данные, а также ограничивает доступ к данным по продажам, но с точки зрения основных понятий на рынке недвижимости, как эффективность, прозрачность и степень зрелости это не представляется разумным. В остальных странах, рассмотренные в приведенных примерах являются гораздо более либеральным. Тем не менее, вопрос о конфиденциальной личной информации относится только к Эстонии. Как правило, нет никаких персональных данных в регистрах продаж, но, как свойства определяются по адресу, кадастровый код и т.д., то персональные данные владельцев могут быть легко связаны с ними. Это является одной из главных причин (по крайней мере формально), почему использование данных о продажах таких устройств ограничено в некоторых странах. Это могут быть затронуты в силу разных причин, в том числе культурных и исторических особенностей, но до сих пор существуют очень разные решения. С точки зрения прозрачности рынка нет никаких оснований для каких-либо ограничений, а в связи с этим в большинстве стран в случае исследования могут быть представлены в виде хороших примеров.

Almy (2015) дает представление о США. Там нет ни одного национального регистра, а также в большинстве штатов эти регистры ведутся органами местного самоуправления, ответственных за купчии записи, налог на имущество или того и другого, в соответствии с законами штата и практикой местных властей. Дело регистрации  в основном зависит от уездных управ, число которых составляет более 3000. Около 13000 правительств несут ответственность за налоги на имущество администрации. В некоторых штатах, информация о продажах находится в свободном доступе; в других (например, в Пенсильвании), он доступен при покупке; а в третьих (например, Техас) информацию о продажах считается конфиденциальной (хотя покупателю компания может продать её) (Almy, 2015 г.).

Таким образом,  США представляет собой, как и  Европа, в резкий контраст решений.

На основе Eurostat (2013, 115) Индексы жилой недвижимости могут быть использованы в качестве примера. В ЕС, национальные статистические управления сотрудничают в разработке показателей  цен на жилую недвижимость, которые основаны на широко согласованных статистических подходах. Несмотря на то, довольно много было сделано с точки зрения методологии, сопоставимости показателей может быть весьма ограниченным в результате различных источников данных - ипотеки по сравнению с покупкой за наличные, оценок по сравнению с рекламируемыми ценами по сравнению с начальными ценами предложений по сравнению с окончательными ценами по сделкам и т.д. Это означает, что опубликованные показатели на практике могут измерять различные аспекты развития цен (Eurostat 2013, 115).

В соответствии с Almy & Tomson (2014 год), а также Tomson (2014) главной проблемой с точки зрения массовой оценки пилотных проектов в Турции (2013-2014) и Азербайджане (2014-2015) не было связано с использованием методологии определения стоимости или сбора данных атрибутов. Несмотря на то, что не было никаких соответствующих кассовых аппаратов для пилотных проектов, это было даже не связано в отсутствии данных о продажах, так как они были доступны с использованием других источников данных. Главный вопрос был связан с надежностью передачи данных, так как в обеих странах были замечательное отклонение соотношения цены продажи. Причиной для использования других данных, а не фактических данных о ценах, как правило, вызвано проблемами с надежностью или отсутствия фактических данных о ценах. Все альтернативные значения отличаются друг от друга и от фактических цен реализации. В контексте результатов оценки необходимо учитывать уровень оценки; то же самое относится к любым "Эксперт" мнение, которое совсем то же самое по своей сути; и, вероятно, та же проблема связана с цен предложений, которые, как правило, отличаются от фактических ценах. Там нет никаких оснований недооценивать значение различных типов индикаторов стоимостном выражении, но и в контексте рыночной стоимости, индексы цен и другой рыночной продукции, фактические цены до сих пор наиболее важное место. Даже если альтернативные данные используются в анализе, фактические данные о ценах по-прежнему необходимы, чтобы получить по крайней мере, понимание того, каким образом эти данные связаны с фактическими данными цен (Almy & Tomson, 2014; Tomson, 2014).

Сохранность данных весьма трудно осуществить. Некоторые краткие отношение к достоверности данных и пути его улучшения приведены в приведенных примерах. Там нет никаких серьезных проблем, но некоторые страны сообщили о мерах, принимаемых ими в целях повышения качества данных о продажах. Иногда эти изменения, конечно были сделаны для других целей. Относительно высокий налог на доход от прироста капитала в Словении; снижение операционных издержек в Словении и Сербии; и развитие системы ипотечного кредитования в Сербии, Эстонии и Латвии могут быть приведены в качестве примеров. Так как в этом контексте опросный лист не был достаточно подробным, совершенно очевидно, что эти примеры не представляют полную картину. Несмотря на то, что все эти инструменты можно найти в классических учебниках, охватывающих такие темы, как земельное законодательство, земельную политику и налоги на имущество, как ни странно, они не были приняты во внимание во многих странах мира.

Существует по крайней мере еще одна тема, которая должна быть обработана в связи с этим: есть ли смысл начать сбор данных по продажам в обстоятельствах, которые свидетельствуют о слабых местах в отношении достоверности заявленных продажных цен. Многие страны используют определенные инструменты (например, снижения транзакционных издержек, повышение налога на доход от прироста капитала и развития ипотечной системы), чтобы улучшить качество данных, но в то же время доступ общественности к данным по продажам также является способом улучшения качества.

Таким образом, практически во всех странах существуют определенные ограничения, то есть не существует системы, которая может быть одновременно характеризоваться полным охватом, имея удивительно большое количество характеристик и бесплатный доступ в смысле платежей. Регистры продаж поддерживаются со стороны государственных органов, как правило, не может рассматриваться, как своего рода бизнес. Peltola (2013) сообщает, что в Финляндии годовые затраты регистра продаж (The Repr) составляет около 1 млн евро, а в то же время лишь около 200 000 евро могут быть получены из соответствующих данных. Там нет сопоставимых данных из других стран, но это не так уж и важно, так как в большинстве случаев это не бизнес, который создает деньги. Нередко именно поэтому нет частной инициативы. Затраты в контексте государственного управления по-прежнему важны, но вопросы, связанные с ограниченными возможностями в самом общем смысле, являются гораздо более важными.

ВЫВОДЫ

Основные выводы заключаются в следующем:

- Кассовые аппараты различаются с точки зрения их путей развития и опыта. Существуют различия в доступности данных - ограничен или свободный доступ, ограниченный или почти неограниченные данные, бесплатно или на компенсационной основе. Тем не менее, ситуация меняется, а также ограничения и пределы становятся исключением. Это особенно характерно для стран, которые в последнее время введены кассовых аппаратов.

- Кассовых аппараты нередко вводится с учетом потребностей оценки собственности и налогообложения; Данные продажная цена намного более широко используется и сегодня. Значимость данные о продажах не имеет отношения к конкретному применению: свободный доступ открывает новые возможности и поддерживает развитие рынка недвижимости.

- Достоверность данных может быть проблемой, но это не является препятствием для введения продаж через регистр. Инструменты для повышения качества данных существует, и доступ общественности само по себе вносит свой вклад в улучшение качества данных.

Использованные источники

  1. Aleksienė, A. (2015) E-mail communication December 23. Almy, R. (2015) E-mail communication December 15.

  2. Almy, R. & Tomson, A. (2014) Midterm assessment and analytical pilot project report, World Bank Land Registry and Cadastre Modernization Project, Turkey.

  3. Arvanitidis, P. (2015) The Economics of Urban Property Markets. An Institutional Economics Analysis, Routlege.

  4. Chin, H. & Dent, P. (2005) An Analysis of the Level of Maturity in South-East Asian Property Markets,

  5. Pacific Rim Property Research Journal, vol. 4. Crvenkovski, D. (2016) E-mail communication January 6.

  6. Eerik, Ü. (2015) E-mail and Skype (written) communication December 8-14, 2015.

  7.  Eurostat (2013) Handbook on Residential Property Prices Indices (RPPIs), Publications Office of the European Union, Luxembourg.

  8. Evans, A. W. (2004) Economics, Real Estate and the Supply of Land, Blackwell Publishing, Oxford.

  9. Evans, A. W. (1995) The Property Market: Ninety Per Cent Efficient? Urban Studies, Vol. 32, No. 1, pp. 5-29.

  10. Fama, E. (1970) Efficient Capital Markets: A Review of Theory and Empirical Work, Journal of Finance, 25:2, pp. 383-417.

  11. Gordon, J. (2010) Mapping the World of Transparency. Uncertainty and Risk in Real Estate, presentation by JLL in Capital Markets Symposium, NCREIF Academy, Chicago, June 2010, Available from  ncreif.org/documents/event_docs/Chicago2010/GordonTransparencyPresentation_June2010.pdf, accessed January 3, 2016.

  12. JLL  (2014)  Global  Real  Estate  Transparency  Index  2014,  Technical  Note,  available  from  jll.com/greti/transparency/technical-note, accessed January 3, 2016.

  13. JLL (2010) China’s Property Market– Fast Tracking to Maturity. Benchmarking China’s Real Estate Market, Global Foresight Series 2010, Available from cbi.typepad.com/files/jll---ch-real-estate-mkt-sept-2010.pdf, accessed January 3, 2016.

  14. Kauko, T. & d’Amato, M. (2008) Mass Appraisal Methods. An international perspective for property valuers, Blacwell Publishing Ltd, UK.

  15. Keogh, G. & D’Arcy, E. (1994) Market Maturity and Property Market Behaviour: An European Comparison of Mature and Emerging Market, Journal of Property Research, 1994,11:3.

  16. Lee, S. (2005) The Risk of Investing in the Real Estate Market of the Asian Region. Reading, Department of Land Management University of Reading.

  17. Mitrović, D. (2016) E-mail communication January 6.

  18. Peltola, R. (2013) Real estate price data accessibility in Finland, presentation: Baltic valuation Congress, Reykjavik 20.9.2013.

  19. Pētersone, R. (2015) E-mail communication December 10-17.

  20. Property Services Regulatory Authority (PSRA), Ireland, website, available from  propertypriceregister.ie/website/npsra/pprweb.nsf/page/ppr-home-en, accessed January 3, 2016.

  21. Rašković, M. (2015) E-mail communication December 22.

  22. Schindler, F. (2010) How Efficient is the U.K. Housing Market? ZEW Discussion Paper, available from ftp.zew.de/pub/zew-docs/dp/dp10030.pdf, accessed January 9, 2016.

  23. Sewell, M. (2011) History of the Efficient Market Hypothesis, Research Note RN/11/04, UCL Department of Computer Science, available from cs.ucl.ac.uk/fileadmin/UCL-CS/images/Research_Student_Information/RN_11_04.pdf, accessed January 9, 2016.

  24. Söderblom, H. (2016) E-mail communication January 12.

  25. The Irish Time (2015) New mobile app makes Property Price Register information more accessible, available from irishtimes.com/life-and-style/homes-and-property/new-mobile-app-makes-property-price-register-information-more-accessible-1.2235689, June, 4, accessed January 10, 2016.

  26. TheJournal.ie (2012) At last: Long-awaited register of property prices in Ireland is here, available from  thejournal.ie/residential-property-prices-website-616665-Sep2012/, September, 30, accessed January 10, 2016.

  27. Tomson, A. (2014) Mission report, World Bank Real Estate Registration Project for Azerbaijan (September 27- October 4).

  28. Voss, W. (2011) Transparency of Property Markets, The First National Level Market Report, FIG Working Week.

На страницах сайта «Публикации государственного университета» вы найдете статьи о недавних научных открытиях и об истории науки, о новых технологиях и фундаментальных основах наук, о людях, посвятивших жизнь науке, и об исторических личностях, о вещах, которые нас окружают, и об удивительных местах на нашей планете.

Мы стремимся показать нашим читателям, которые интересуются наукой и хотят сделать ее своей профессией, возможные направления для исследований не как отвлеченные дисциплины, а как работу реальных людей.

Поиск по сайту ПОИСК